立揚法律事務所－趙璧成律師

別急別急，法律是公平的，房東一定也有他的權利可以主張！首先，讓我們來稍微看一下租約的定義：
民法第421條規定「當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」這時，將物(不動產)出租予他人收租金的一方就是出租人，也就是房東，而支付租金取得物之使用權的，就是承租人，也就是房客。

在以上案例中，房客就是違反他繳付租金的基本義務，那麼身為房東該怎麼主張權利呢？
參照民法第440條之意旨，租賃物為房屋者，承租人租金支付遲延達二個月之租金額，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是故承租人如果遲遲不給付應支付之租金，而且達二個月之租金額，出租人可以寄存證信函或律師函給承租人，「催告」承租人於存證信函或律師函所訂的期限內繳納租金，如承租人相應不理或仍拒絕支付，出租人就可以再發函終止租約。

而終止租約後，承租人就可以拿回房子，請鎖匠換鎖把出租人鎖在外面或裡面嗎？等等......
終止租約是第一步，第二步就是在終止租約後，向法院起訴請求承租人遷讓房屋，因為這時他已經沒有繼續居住使用系爭租賃物的權利，也就是無權占有，房東只要舉證經催告後房客仍未付租金，已合法終止租約，就可獲得法院命承租人遷讓房屋的勝訴判決，而且房客在未付租金期間繼續占用房屋，房東也可以一併請求計算至該房客搬離為止的不當得利即租金喔！

最後一步也是讓房東大出一口氣的一步，取得被告應遷讓房屋的民事確定判決之後，如果房客仍然霸佔租賃物不走，房東就可向法院聲請強制執行，由法院的強制力來「幫房客搬家」！這時房東就能以合法的方式要回自己的房子了！

最後建議各位房東，訴訟時間一般而言較冗長，最好是在租約上載明「於期限屆滿或積欠租金達二個月以上之金額經終止租約後交還如契約所載之房屋，應逕受強制執行。」，並經公證，之後便可不經訴訟，直接依公證的租約向法院聲請強制執行。。